よくある質問 Q&A
Q1.旧耐震基準の分譲マンションの取扱いは可能ですか？
A1.勿論、可能です。
対応できない不動産
・流通性の著しく低い不動産（購入者が極めて限定されるような不動産）
・未登記不動産（お客様負担で登記を完了させることが条件となります）
・借地上の建物
・違法建築、既存不適格建物
・市街化調整区域のうち、第三者による建て替えができない土地
・土壌汚染等がある土地
・農地、畑地など宅地以外の土地
・その他、著しく特殊性の高い不動産
他社では扱えないような地方に所在する不動産や築年数の古い不動産でもあっても、当社でリースバックを成立させたケースも多々ありますので、まずはお気軽にご相談下さい。
Q2.他社に見積りをお願いしたら、査定評価が3,000万円以上ないと取扱いできないと言われたのですが…。
A2.当社では評価額の低い、高いに関係なく取り組みが可能です。
Q3.年齢の制限はありますか？
A3.成人されている 意思能力のある方であれば、特に制限はありません。
Q4.所有者が複数人いるのですが、取扱いは可能ですか？
A4.所有名義人の全員の同意があれば 取扱いは可能です。
Q5.他社では松山市のみでしか 取扱いができないと言われたのですが…。
A5.当社では愛媛県全域の対応が可能です（※一部 島嶼部物件により取扱いできないエリアもあります）。
Q6.再購入の資金が用意できないときや、再購入しないという場合は退去しなければならないのですか？
A6.再購入をせずに、ずっとお住みいただいてもＯＫです。再購入しなければならないという制約はありません。(契約時に、特約を外すことも出来ます)
Q7.任意売却を考えているのですが、そういった物件でも取り扱いは可能でしょうか？
A7.住宅ローンの返済が難しくなった場合に 任意売却の必要性が出てくると思いますが、その場合は 家賃のお支払いも困難になることが予想されるため、原則は審査不可とさせていただいております。詳しくはご相談下さい。
リースバックをするなら、住宅ローンを延滞する前にしましょう。延滞すると金融機関から督促状が届きますが、そのまま何の対応もしないと不動産が競売にかけられてしまいます。尚、ご自宅の評価額が住宅ローンの残債額に届かない場合は、任意売却にてローンを完済しない状態で自宅を売却することになります。任意売却には債権者の承諾が必要になるため、債権者の同意が得られなければ リースバックをすることができません。
任意売却の場合は 売却価格の決定権が債権者にありますので、任意売却自体は認められても債権者の指定金額にリースバックでの評価額が届かない場合は成立しません。
Q8.できるだけ早く資金調達したいのですが、現金化まで最短でどれぐらいの日数が必要ですか？
A8.通常の場合ですと約40日間、最短で約14～20日間で対応しております。※条件により一括でお支払できない場合もあります。
Q9.調達した資金の使い道について指定はありますか？
A9.ございません。日常生活の費用はじめ、事業資金など、何にお使いいただいても構いません。資金使途はお客様の自由です。
Q10.査定にはどのくらい時間がかかりますか？
A10.訪問査定の場合、1時間弱くらい 物件とその周辺を調査し、その後1週間以内に 査定金額を提示させていただきます。
※特別な事情がある場合には、上記以上の時間がかかる場合があります。
Q11.抵当権がついている場合でも「セール＆リースバック」は可能ですか？
A11.ローンの残債金額や物件の評価金額など、お客様の状況により異なりますので、詳しくは担当者にご相談ください。
Q12.査定をお願いするとお金はかかりますか？
A12.勿論、無料です。
Q13.近所には絶対に知られたくありません。契約にあたり ご近所に聞き取り調査などをしますか？
A13.ご近所の方には 不動産の評価にかかる周辺環境等についてお聞きすることはあっても、（特別な事情がない限り）お客様個別の事情などについてお聞きすることは 決していたしません。
「セール＆リースバック」を検討されるお客様には、それぞれ事情がおありだと思われます。個人情報の取り扱いについては、プライバシーポリシーに基づき細心の注意を払って管理しております。
Q14.賃貸借契約の際、連帯保証人は必要ですか？賃貸期間は?
A14.原則、連帯保証人は不要です。
但し 保証人をお願いする可能性があるケース
・すでに住宅ローン等の滞納がある方
・家賃が10万円以上となる方
・収入が不安定な方
・家賃の保証会社の審査を通過できなかった方
これらは一例で、依頼者様の個別の状況や、当社の判断・意向などよって、保証人の手配をお願いするかどうかはその都度変わってきます。
また、保証人が不要なケースであってもあえて保証人を付けることにより家賃が低くなる場合もあります。
その他の条件も含めて、できる限り依頼者様のご希望に添えるように最適な方法をご提案させていただいますので、保証人が用意できないという方も 先ずはご相談いただければと思います。
※賃貸借契約に関してはいくつかのパターンをご用意しております。
契約期間は「セール＆リースバック型」の場合、設定した買戻しの時期までがリースバック期間となり、通常は2～5年以内で非更新型の定期借家契約となります。
買戻しの期間を設けない「リースバック型」の場合、一般的に物件を借りるときとほぼ同様、貸主と借主が合意により再更新ができる定期借家契約となります。
尚、当面は使う予定のないお金を当社に預ける事で家賃を下げる契約も可能です。例えば買い取り価格600万円の家の家賃は おおむね月6万～7.5万円だが、200万円の保証金を入れると同4万2500～5万3000円になります。一般の賃貸住宅に引っ越すよりも 費用を抑えられるます。
リースバックによる賃貸契約では、家賃滞納には大きなペナルティがあります。
2ヶ月滞納では退去ですし、リースバック契約の時に定職や一定収入が見込めないときには、契約そのものができないなどの決まりがあります。また、万が一売主(借主)が何らかの理由で賃料を支払えなくなってしまった場合には、その不動産を売却して支払った資金を回収します。そのため、その「不動産の価値が下がりやすくリスクが高い物件」と判断される場合には賃料は高めに設定されます。あらかじめご了承下さい。
Q15.リバースモーゲージとは同じことですか？違いを教えてください。
A15.「セール＆リースバック」はお客様の所有されているご自宅を 当社に売却していただき、その後は 賃貸借契約を締結して、そのまま住み続けていただけます。
一般的に、「リバースモーゲージ」はお客様の所有されているご自宅を担保に お金を借り入れて、一括もしくは毎月お金を手にすることができ、その期間住み続けることができます。契約満了後又はお客様が亡くなった後に 債権者が不動産を売却し、売却で得られた金額とその借入金とを清算するという仕組みです。
自宅を使って資金を得るという点では似ていますが、仕組みが大きく異なります。
また、金融機関は担保に取った土地の価格が下がるリスクを数十年にわたって負うため、リバースモーゲージでは 一般に担保評価額の5～6割までしか融資しません。(当社セール＆リースバックなら 7割) マンションはリバースモーゲージの対象外にする金融機関も多いです。
Q16.（不動産の所有名義人である親が亡くなったのち）まだ登記上 相続手続きをしていない場合でも「セール＆リースバック」契約は可能ですか？
A16.勿論、可能です。相続登記が必要になりますので、詳しくは担当者へご相談ください。
Q17.分譲マンションでも「セール＆リースバック」は利用できますか？
A17.勿論、可能です。
Q18.個人事業主ですが「セール＆リースバック」の利用は可能でしょうか？
Q18.勿論、可能です。事業用不動産や、事業主様向けのプランもご用意しております。
売却により得た資金は、事業用資金としてご利用いただくことが可能です。また、長期借入金がなくなり、賃料を地代家賃として経費計上することで、財務内容の改善もできます。
Q19.再度購入(買戻し)する時期に決まりはありますか？
A19.(最長10年という縛り以外)特段決まりというものはございません。お客さまのご希望に合わせてご提案いたします。（ただし 契約開始より6か月間は原則再度購入はできませんのでご了承下さい）
【補足】民法上、買い戻し特約には10年の時効がありますが、リースバックで行う買い戻しには時効がありません。(一般的には5年が多い) 尚、特約を付加したあとにやっぱり10年にするといった、期限の延長はできません。
また、リースバックの買い戻しは登記ができないため、公正証書による契約をする必要があります。
Q20.再度購入(買戻し)する際の価格に決まりはありますか？
A20.再度ご購入いただく価格は予め設定し契約となります。(基本的には売却価格の105～110％と契約諸費用等を合算した金額) 将来にわたって再度購入する価格が変わらない為、安心いただいております。
Q21.第三者に賃貸中の(自己所有)物件も セール＆リースバックできますか？
A21.所有権をお持ちであれば 勿論、可能です。
Q22.借地でも セール＆リースバックできますか？
A22.賃貸借契約付の物件や 底地に所有権の無い物件に関しては不可となります。
Q23.リースバック後のリフォームや修繕はどうなりますか?
A23.リースバックでは一度自宅を売却していただくため、その不動産の所有者は第三者となります。
そのため、一般の賃貸と同様にリフォームや建て替えについては原則として購入者の許可が必要ですが、一般の賃貸とは異なる点もあります。
リフォーム・修繕について
一般の賃貸の場合、リフォームは軽微なものを除き賃借人(借りている方)の判断で勝手に行うことができません。
しかし、リースバックは元々所有していた方が、今後も長期にわたって住み続けるための制度ですので、クロス・床の張替や水回りの交換なども含めて、ほとんどの場合でリフォームが認められます。
ただし、間取の変更を伴うような大掛かりなリノベーションの場合は、建物の価値を既存する可能性がありますので、所有者の許可が必要となります。
ただし、一般の賃貸と異なり、リフォーム費用は自身で負担する必要があり、また一般の賃貸で認めらる造作買取請求権(借家人が建物に付け加えた造作を、借家契約終了時に、賃貸人に買取請求ができる権利)はありません。
耐震補強などの大掛かりな補修について
リースバックをして長期的に自宅に住み続けていくにあたって、耐震補強などの大掛かりな補修が必要になった場合は、その必要性に応じて賃借人の判断で行うことができます。（事前に届け出が必要です）
ただし、これも一般の賃貸とは異なり、原則ご自身での費用負担となります。
※リフォーム等については契約時に定める特約によって 条件や内容が変わりますので、契約時によく確認したり要望を伝えて下さい。
Q24.リースバックをすると生活保護を受けられますか？
A24.これまでは、様々な事情でどうしても引っ越しができないために自宅を売却できない場合、生活保護の申請をすることができませんでした。
しかし、リースバックを活用すれば 一度自宅を売却して賃貸に切り替えるため、不動産を保有していることにはならず、生活保護を申請することが可能になります。
この方法を使えば、引越をすることなく 自宅に住み続けたまま生活保護を申請することができるのです。
※生活保護の基準は市区町村によって若干異なります。詳しくはお住いの市役所等へお問合せ下さい。
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